Reconozco que estoy vago esta vacaciones. El frío y el mal tiempo no invitan a la acción y si a la reflexión sentado cómodamente en el sillón de casa.
Y una de mis reflexiones, e investigaciones , ha tenido que ver con la actual faceta inmobiliaria de la crisis… porque la crisis actual es más que inmobiliaria.
Por una parte la famosa burbuja. Puede parecer de perogrullo pero si las casa se construían en cantidades ingentes y subían imparablemente de precio es porque se vendían: nadie construye para perder dinero.
Ahora bien ¿Que hacia que el precio subiera tanto, además de la ley de la oferta y la demanda?
Evidentemente el crédito bajo y fácil ayudó. Ahora pueden estar los tipos al mismo nivel del 2006, pero es mucho más difícil que te lo den.
¿Pero eso lo justifica? No. Realmente no. El problema es que por un lado los créditos hipotecarios se realizan por el ochenta por cien de la tasación… mientras que los gastos, mayormente impuestos, hacen que el coste de la compra acabe siendo un 110% a un 120% del precio de compra. La solución, evidente, en tiempos que se vendían bien los pisos era inflar las tasaciones, partiendo de la idea que una hipoteca rara vez falla en los primeros años… el problema era que esas tasaciones se usaban como base para las tasaciones de las siguientes ventas, por lo que el banco nuevamente la tenia que inflar y así sucesivamente.
Pero mientras el crédito fue fácil y barato la gente no miraba lo que valía el piso sino lo que le costaba la letra mensual.
Sin embargo eso no fue lo que causo la crisis Dos aspectos negativos adoptados desde la administración, o al menos nombrados, provocaron primero el pánico en los compradores extranjeros, que eran un importante volumen, debido a que, pese a las subidas, España era más barato que sus países (para la compra de viviendas) donde los precios están artificialmente inflados por los grandes fondos de inversión… con el objetivo que la gente no pueda comprar y alquile. Esta medida fue la de facilitar la expropiación de pisos vacíos por parte de la Generalidad de Cataluña. Cierto es que sólo se trata de una parte de España… pero en algunos países que no tienen estructura federal, o incluso algunos que sí la tienen pero los estados no legislan, la diferencia entre todo y parte no es correctamente percibida.
La segunda fue la decisión de abaratar… de «abaratarse» el suelo. De forma que al cambiar artificialmente el valor del suelo ya calificado como urbano (y en ocasiones comprado como urbano) para que pueda ser expropiado a precio de suelo rural (mucho más barato) si la infraestructura no está realizada, el gobierno, provoco la caída de muchas promotoras y constructoras que se financiaban «en corto» (a uno o dos años) ofreciendo ese suelo como garantía de los créditos… que no fueron renovados, con las consiguientes suspensiones de pagos, al no poder ser amortizados y la entrega masiva de solares y construcciones incompletas a los bancos, por los fallos en cadena provocados por estos proyectos. Cierto que una practica más correcta habría sido hipotecar los solares y las construcciones… aunque en ese caso se habría tenido que soportar dos sobrecargas: Una fiscal y otra financiera (en algún caso más alto al ser a más largo plazo y sobre todo comisiones de apertura y cancelación al final de la obra y la consiguiente venta) que en todo caso hacían que la practica «correcta» fuese más gravosa para la empresa.
Si a todo esto sumamos la crisis producida en EEUU con el impago masivo de las hipotecas NINJA (de las que os hablare otro día) la entrega masiva de viviendas a los bancos que al salir a la venta provoco la caída de los precios y el consiguiente impago de muchas hipotecas, que podían ser pagadas pero que se habían puesto en situación de superar el valor de la edificación. Todo ello nos llevo a que la crisis, que el gobierno negó que nos afectara, internacional se viera multiplicada por nuestra propia crisis interna.
http://www.libertaddigital.com/opinion/autores-invitados/el-gobierno-especula-con-el-suelo-52174/
