¿Compraría un coche dos años antes pagando una quinta parte a lo largo de esos dos años…arriesgándose a no poder pagar las otras 4 si no le dan el crédito? ¿Pondría un coche a su nombre en tráfico, pagándolo, seis meses antes que saliera de la línea de montaje?
La respuesta probablemente sea No. No porque es mucho dinero. No porque legalmente no puede hacerlo. Y no porque aunque pudiera no lo haría.
Pero sin embargo con algo de más valor como una vivienda miles, millones de ciudadanos españoles lo han hecho. En algunos casos, o más bien algunas prácticas, saltándose normas, en general el vendedor, pero en otras muchas prácticas… en concreto la primera pregunta que cito, porque la ley obliga a ello, no dándonos otra salida.
¿Qué marca la ley?
Sencillamente que para poder comprar, es decir escriturar, un piso este debe estar terminado, tener su fin de obra, firmado por el arquitecto y aparejador que han ejercido la dirección ejecutiva, visado por los correspondientes colegios y la correspondiente cédula de habitabilidad y licencia de primera ocupación, emitida por el ayuntamiento.
Por ello uno no puede comprar un piso no terminado, ni la constructora venderlo. Pero ninguna promotora, ni ahora ni durante el boom inmobiliario ha iniciado obras sin tener vendido lo bastante como para asegurarse el cubrir gastos… entre otras cosas porque si no el banco no le concedía el crédito para hacerlo. Lo que se firma, habitualmente, es un compromiso de compra, durante el cual se aporta una quinta parte (es decir lo que no suele cubrir la hipoteca) y que es un acuerdo privado entre el promotor y el comprador, sin que aparezca por ningún lugar el tercero que está forzando esta situación: el banco.
Lo cierto es que ahora, como antes de la crisis, si lo que desea es comprar un piso de obra nueva, sea directamente del promotor o de algún particular que no puede asumirlo, sencillamente no puede, formalmente, comprarlo. De ahí que aunque sea un particular tendrá que llegar con él a un acuerdo y pagarle (o no) un transfer, para poder trasladar su compromiso con el promotor a usted.
Pero el momento de la verdad llegará cuando terminada la obra hay que firmar la hipoteca (en situación normal todos necesitamos hipoteca) que es cuando el banco estudiara si te da o no la hipoteca… y si no te la da esta muy… pero que muy jodido.
¿Qué practica es irregular en el planteamiento anterior?
La irregularidad viene cuando, por intereses del promotor, y en ocasiones también del comprador, como subidas de IVA, y previo pago (al ayuntamiento en forma de servicios extras o a algún funcionario en forma de…, pongamos por ejemplo «trajes», ya sea en especie o metálico… en realidad papel y con la cifra 500 repetidamente impresa) se consiguen los papeles antes de tener terminada la obra.
Lo mismo que cierta casa de coches que te entrega un albaran de entrega de vehículos que aún están en línea de montaje, para que este mes de junio te puedas beneficiar del IVA menor, aunque el coche te lo entreguen en julio, agosto, septiembre…
¿Cuáles son los riesgos?
Pues varios según las situaciones… de ello estaba hablando el otro día con unos amigos.
Uno de ellos está atrapado por la quiebra de la constructora. Dado que el aún no había comprado la casa, es decir no había firmado escrituras, se ha encontrado ahora, no sólo con que la obra está parada, sino con que la edificación pertenece a un desconocido, por él, consorcio de varios bancos, que son los que habían aportado la financiación (también con carácter hipotecario) ya que habían ejecutado la hipoteca antes de la suspensión de pagos. Él se encontraba sin casa, con un proceso para poder recuperar el dinero aportado y en situación de franco enfado.
Claro que otro de ellos tampoco estaba demasiado contento: después de aportado cerca de 40.000 euros ahora se encontraba con que el banco… los varios bancos con los que habían hablado, les taba la casa (de unos 150.000 euros) en menos de 80.000, por lo que no les daban más allá de 60.000 euros de hipoteca… y eso el que se los daba; hay bancos que directamente se han negado a tasar la casa, y por tanto a conceder hipoteca. Pero aunque se la concedan… por ese importe ¿De dónde va a sacar él los 50.000 que le faltan?
Y el problema es que la promotora les presiona, pues mientras no firmen la escritura tiene ella que estar soportando los pagos a su banco.
Pero no me alargo más… ya seguiré contándoos.
