Seguro decenal: variantes y otros problemas

Vamos a seguir nuestra serie de artículos sobre el seguro decenal de la construcción.

Como comentamos en el anterior artículo se crea como una defensa del comprador, consumidor a fin de cuentas de un bien bastante caro como es una vivienda, para el mantenimiento de una garantía, de las más extensas que establece la ley, que en la practica se pierde cuando la persona jurídica (generalmente) que ha desempeñado el papel de promotor o constructor desaparece.

Para acabar de enredar la cuestión, cada agente de la edificación tiene su propio seguro decenal, así pues aunque el más conocido, y usado, es el seguro decenal del promotor (que es el más general y al que se refieren las anteriores coberturas) deben tener seguros decenales así pues tenemos seguros de:

• Promotor
• Proyectista.
• Constructor.
• Director de obra.(facultativa)
• Director de ejecución de la obra.

Normalmente el proyectista y el director de obra (Arquitecto) suele ser el mismo, pero podrían ser personas físicas diferentes. Por otra parte es responsabilidad de la dirección de ejecución (arquitecto técnico) el control de calidad y la exigencia al promotor de los adecuados análisis y pruebas. Dado que en estos casos hablamos de dos o tres personas físicas diferentes (con independencia de la persona jurídica que facture la realización del proyecto y la dirección facultativa y ejecutiva) que realizan actos personales concretos: los proyectos, certificados y libro de obras deben ser visados por el colegio profesional, donde sus asociados son personas y no sociedades. Dada esta peculiar situación la mayoría de colegios tienen sus servicios de seguros concertados para estos profesionales, mientras que las empresas de promoción y construcción contratan los suyos aparte o a través de asociaciones empresariales de construcción.

Eso quiere decir que si tenemos problemas y no existe ya el promotor probablemente tengamos que lidiar, en el mejor de los casos, con cuatro pólizas distintas, muy probablemente de distintas compañías. Y eso repito en el mejor de los casos porque la ley fue de 1999 y no se aplica a las viviendas con licencia anterior al 6 de mayo de 2000 (lo que puede significar su terminación en 2002, 2003 ó 2004. Y eso teniendo en cuenta que la ley obliga a que promotor, constructor y técnico, respondan de sus funciones hasta este año si la vivienda esta terminada en fecha posterior al 1998, lo que deja muchas de estas fuera de las garantías legales cuando se produce una quiebra o desaparición de la sociedad constructora o promotora.

Ademas, hay que mencionar en este sentido la modificación de la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación que aparece en el BOE nº 313 de fecha 31 de Diciembre de 2002, que dice entre otras cosas “Esta garantía no será exigible en el supuesto de autopromoción individual de una única vivienda unifamiliar de uso propio. Sin embargo, en el caso de producirse la transmisión “inter vivos” (1) dentro del plazo previsto en párrafo a) el artículo 17.1, el autopromotor, salvo pacto en contrario, quedará obligado a la contratación de la garantía a la que se refiere el apartado anterior por el tiempo que reste para completar los diez años”.

También pese a ser un seguro «casi» obligatorio, en ningún lugar he vistos que el consorcio de seguros realice dichas polizas si no te las hace ninguna compañía, al igual que pasa con los coches.

Esta medida que si bien inicialmente beneficia a los autopromotores, dado que al no ser un seguro cómodo para las aseguradoras es caro, les limita en el caso que con posterioridad, ellos o sus herederos, traten de vender la vivienda, ya que en ese caso si es obligatorio y es difícil conseguir un seguro decenal con posterioridad a la construcción si no han intervenido los peritos del Organismo de Control Técnico en el control de calidad de la obra, pero por otra parte esta medida ha sido aprovechada por algunos «listos» que han realizado la obra como autopromocion más o menos familiar (incluyendo como promotores a hijos, sobrinos, etc…) con el fin de poder ahorrarse el importante desembolso que representa una póliza de este tipo, tanto en el propio seguro como en las exigencias de control de calidad que exigen las compañías.

(1) «inter vivos»: Es decir en una compraventa o donación. No afecta para una herencia, pero probablemente si pongan pegas para realizar una donación en vida, aunque a algunos efectos estas si son a los herederos directos están asimiladas a la propia herencia.

Fuentes: las reflejadas al final del artículo el seguro decenal.